売却編

価格について

Q　売却価格の基準として、地価公示価格や固定資産税評価額等がありますが、基準になるものはありますか？
A　不動産評価としては、地価公示価格、固定資産税評価額、路線価格がありますが、一番信憑性がある価格は地価公示価格となります。固定資産税評価額は、あくまで、固定資産税を算出する基準としての額であり、また、路線価格は相続税を算出する価格となり、実勢取引とは異なります。
ご提案 地価公示価格が参考になるとしても、算出基準値は、個々の不動産個別に算出するものでは なく、国が定めた一部の基準値のみの金額の為、自己所有不動産が幾らで売却できるかは個別に算出する必要があります。

方法について　

Q　売却依頼はやはり、地元の不動産会社がいいのでしょうか？
A　売却依頼の委任契約には3種類（売却の流れ・媒介契約参照）ありますが通常、売却依頼を受けた不動産会社が、不動産会社専用のインターネット情報公開をします、その情報も見て、他の会社がお客様をご紹介する流れとなり、特別、地元だから好条件と云うことはなく、物件に近い分、フットワークがいいと思われます。 各媒介契約書のメリットとデメリットをよく把握した上で選択する様にしましょう。

Q　住んだまま、販売公開すると問題はありますか？また少しでも高く売却するポイントがあれば教えて下さい。
A　住んだままでの売却でも問題はありませんが、購入予定者が内覧に来る際に時間を割く必要があります。購入者は幾つかの同類物件と比較検討している場合が多い為、極力買い手側の内覧日時に合わせないと売却チャンスを逃すことにもなりかねません

Q　買い替えの予定ですが、売りと買いのどちらを優先すべきでしょうか？
A　殆どのケースが売却金額を購入資金に充てる方が多い様ですが、その様な場合は多少高めに売り出しつつ、同時に購入物件を探す必要があります。売却の買い手が先に付いた場合は、引き渡しを多少長めにしてもらい、その間に住み替え物件を探すか、どうしても見つからない場合は、一度、賃貸かご実家に引っ越す形となります。逆に購入物件が先に見つかった場合は、購入物件の受取期間を長めに取り、その間に売却物件の金額を下げながら期日までに売却する流れとなります。万一指定機関内に売却が成立しない場合は白紙解約等の特約を入れて契約する方法や買取ってもらう旨の約束を事前に結んでおくケースもあります。
ご案内 まずは資金計画を十分煮詰める必要がありますが、所有不動産が確実に売れる金額を把握することからスタートしましょう。

Q　不動産会社へ売却依頼をしたのですが、具体的な販売活動をしてくれているのかどうか解らず、売れないまま、数ヶ月たつのですが、販売活動にはどの様な方法があるのでしょうか？
A　販売方法の選択は不動産会社により自由でありバラバラですが、主な販売活動には次にあげるものがあります。
1.住宅流通機構（通称：レインズ）への登録 　※全国にある、他の不動産会社へ売り情報を知らせるネットワーク
2.アットホーム㈱によるパンフレット図面の配布　※特定の地域に点在する不動産会社へ販売パンフレットを配布する民間委託
3.新聞折り込み広告
4.インターネット広告への登録（ヤフー不動産等）　　　
5.現地販売会の開催 　　　
6.個別に広告を配布する（ポスト個別投函宣伝）通常、営業担当者が直接配布する。
※仲介手数はあくまで売却が確定した時点の成功報酬となります。
ご案内 通常、売却依頼を不動産会社へ委託した場合には、販売活動をしている不動産会社が発行 する営業活動報告書で具体的な販売活動が把握できます。

資産計画について

Q　自宅に残債があり、売却して金額を充てても返済ができない場合は買い替え事態が難しいのでしょうか？
A　売却金額を返済に当てても足りない場合には、買い替えする家のローンに、その不足分を上乗せして借入し不足分に充てる方法があります。その場合、買い替え物件に対する借入額が増えることになる為、事前に銀行にて審査をしておく必要があります。

経費について

Q　売却するに当たり、どの様な費用が発生しますか？
A　経費としては下記の項目があります。 　　1.　抵当権の抹消費用（ご自宅に抵当権がある場合） 　　2.　仲介手数料（不動産会社に支払う手数料）売買価格×3.15％＋6.3万円が上限 　　3.　売買契約書に貼付する収入印紙（例1000万円を超え5000万円迄は15,000円） 　　4.　中古住宅の場合はクリーニング費用（専門業者に依頼する場合は10万円前後） 　　5.　土地が未測量の場合、地積測量代（未測量での売買もあります） 　　6.　建物の造築が未登記の場合は増築登記費用（増築面積による） 　　
※増築登記により容積率や建ぺイ率がオーバーとなる場合、買い手側のローンが否認されるケースもあります。 ※その他、残物の撤去費用や一部建物解体費用等は買主側との話し合いで特約を結びます。 　また、売却の際、もって行くものと置いていくものを明確にする為に別紙に記載しておくのが通例です。

引き渡し後について

Q　売却不動産を引き渡し後に買主側から補修請求や瑕疵担保責任の請求があった場合の 負担はどうすればいいのでしょうか？

A　通常、売却の契約書を交わす時点で、引渡後に発生した場合の費用負担割合を事前に 取り決めておきます。瑕疵（見えない欠陥）に該当する場合は、売主負担で補修する 期限を契約時点で決めておきます。（例：中古戸建の場合引渡後、3ヶ月～半年） その間に発覚した瑕疵は売主負担で修復する取り決めが殆どです。 （瑕疵の例） 1.　給水管の水漏れ 2.　雨漏れ 3.　地中埋設物（ガラや、危険物等） 4.　シロアリの害　etc..